طی چهار دهه گذشته، بازار مسکن در ایران شاهد تغییرات چشمگیر و بی‌سابقه‌ای بوده که تأثیرات عمیقی بر اقتصاد و جامعه ایرانی گذاشته است. در کنار بی‌ثباتی اقتصاد کلان، محدودیت‌های شدید اعمال شده از سوی شهرداری‌ها و دولت برای توسعه شهرها و همچنین فقدان ابزارهایی همچون مالیات بر ملاکی، سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن، عواملی‌اند که به افزایش شدید قیمت‌های مسکن در ایران منجر شده است.
به گزارش فرهیختگان، یکی از موضوعات مهم در حوزه زمین، هزینه‌های زمین در قیمت تمام شده مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر، در مناطق شهری کشور حدود 47 درصد و در استان تهران 63 درصد از قیمت نهایی مسکن به هزینه زمین اختصاص می‌یابد. داده‌های تاریخی نشان می‌دهد در سال 1384 سهم زمین از کل هزینه تمام شده ساخت مسکن برای مناطق شهری کشور حدود 43 درصد و این میزان برای استان تهران 54.4 درصد بوده است.
حال بازار مسکن چطور است؟
در اواخر دهه 90، بازار مسکن ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو شد. ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از برجام و افزایش نقدینگی، دو عاملی بودند که به رشد نرخ دلار و افزایش قیمت مسکن دامن زدند. این افزایش قیمت‌ها به رکوردهای بی‌سابقه‌ای در تورم مسکن در سال‌های 97 تا 1400 منجر شد. اما از تابستان 1402، اوضاع کمی تغییر کرد. با کاهش ریسک‌های مرتبط با برجام و افت انتظارات تورمی، بازار مسکن شاهد کاهش قیمت‌ها بود. این روند در پاییز ادامه یافت، اما در نیمه دوم سال 1402، تنش‌های منطقه‌ای به‌عنوان یک عامل جدید بر بازار تأثیر گذاشت. در سال 1402، خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن تهران ادامه یافت و این موضوع باعث افزایش قیمت دلاری مسکن شد. در ماه‌هایی که دلار ثبات داشت و انتظارات مثبتی از توافق خارجی وجود داشت، نقدینگی به سمت بازار ملک سرازیر شد، به‌طوری‌که میانگین قیمت دلاری یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به 1356 دلار رسید. اما در فروردین 1403، با جدا شدن قیمت مسکن از دلار، این رقم به 1230 دلار کاهش یافت. در ماه‌های اخیر، بازار مسکن با تقاضای پایین از سوی خریداران مصرفی و سرمایه‌ای مواجه شده است. در این شرایط، انتظاری برای افزایش قیمت وجود ندارد و وضعیت تورم ساخت نیز بر بازار واحدهای نوساز تأثیر گذاشته است. به‌علاوه، موتور اصلی تورم مسکن که خریداران سرمایه‌ای بودند، اکنون تقریباً خاموش شده و این موضوع به رکود سنگین در معاملات مسکن منجر شده است.
زمین سهامدار نیمی از قیمت مسکن در کشور
بازار مسکن ایران تحت تأثیر عوامل متعددی است که یکی از مهم‌ترین آن‌ها، سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌هاست. بر اساس داده‌های بانک مرکزی ایران، سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌های آغاز شده توسط بخش خصوصی در کل مناطق شهری کشور، روندی قابل توجه را طی کرده است. در این داده‌ها بانک مرکزی ایران جزئیات زیادی از روند ساخت‌وساز، تعداد و کمیت ساخت‌وساز و هزینه‌های ساخت‌وساز برای سال‌های 1385 تا سال 1402 ارائه داده است. طبق این داده‌ها، از سال 1385 سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به‌طور پیوسته افزایش یافته است. در سال 1385، این سهم در کل کشور 43.4 درصد بود که در سال‌های 1391 تا 1393 به 51 تا 53 درصد رسید. این افزایش نشان‌دهنده فشارهای بازار و تقاضای بالای زمین در آن زمان بود. در سال‌های 1394 تا 1398، سهم زمین به 48 تا 49 درصد کاهش یافت، اما در سال 1399 دوباره به 52 درصد رسید. در سال 1400، این سهم به 47.4 درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. با این حال، در سال‌های 1401 و 1402، سهم زمین در مناطق شهری کشور به ترتیب به 45 و 47 درصد رسید که نشان‌دهنده افزایش مجدد قیمت زمین و تأثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز بود.
سهم 63 درصدی زمین از قیمت تمام شده مسکن تهران
اما در استان تهران این ماجرا به طور عجیبی متفاوت است؛ در استان تهران، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن از 54.4 درصد در سال 1385 به 63 تا 64 درصد در سال‌های 1392 و 1393 افزایش یافت. این سهم در سال‌های 1393 تا 1398 به 56 تا 59 درصد کاهش یافت و در سال 1399 به 65.8 درصد رسید. گفتنی است بیشترین سهم قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن در استان تهران، در سال 1399 رخ داده است. در سال 1400، این سهم به 64.7 درصد رسید، اما در سال 1401 به 58.8 درصد کاهش یافت. جالب توجه است که در سال 1402 هم این شاخص پس از یک وقفه کوتاه شاهد افزایش هشت درصدی بود و سهم قیمت زمین از قیمت مسکن مجددا به 63 درصد افزایش یافت. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که کاهش سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن در سال 1400 به دلیل آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است. البته که بررسی‌ها نشان می‌دهد این عوامل در سال 1402 به‌طور معکوس عمل کردند و باعث افزایش قیمت زمین و سهم آن از قیمت کل مسکن شدند.
جهش 110 برابری قیمت زمین در تهران در 17 سال اخیر
اضافه پرش قیمت زمین در تهران فقط بالاتر از بازار دارایی‌ها و شاخص‌های مشهور نبوده، بلکه رشد قیمت زمین نسبت به رشد هزینه‌های ساخت‌وساز نیز بسیار قابل تأمل است؛ چراکه براساس داده‌های بانک مرکزی ایران درحالی قیمت تمام شده زمین در هر یک مترمربع در ساختمان‌های مسکونی شهر تهران با رشد 110 برابری از متری 880 هزار تومان در سال 1385 به متری به طور میانگین 52 میلیون تومان در سال 1401 و بیش از 95 میلیون تومان در سال 1402 رسیده، این عدد در کل منطق شهری ایران نیز از 168 هزار تومان در سال 85 به 16 میلیون‌ونیم در سال 1401 و 24 میلیون‌وهفتصد هزار تومان در سال 1402 افزایش یافته است؛ یعنی در هجده سال تقریبا 147 برابر شده است. از طرف دیگر آمارهای بانک مرکزی به ما می‌گوید، رشد قیمت زمین 3.5 برابر بیشتر از رشد هزینه‌های ساخت‌وساز در 30 سال اخیر بوده است. قیمت ساخت نیز در این سال‌ها 70 برابر شده است. داده‌های غیررسمی و اظهارات سازندگان و انبوه‌سازان نشان می‌دهد سال گذشته سال عجیب‌و‌غریبی برای جهش قیمت مسکن و زمین بوده است. این موضوع باعث می‌شود اضافه پرش قیمت زمین بسیار بیشتر از رشد هزینه ساخت‌وساز و سایر شاخص‌ها باشد. اما نگاهی به نرخ رشد سالانه هزینه ساخت‌وساز در تهران و رشد قیمت زمین نیز نشان می‌دهد در اغلب سال‌ها پرش قیمت زمین بسیار بیشتر و شدیدتر از رشدهای هزینه ساخت بوده است. به عبارتی، درحالی‌که هزینه ساخت مسکن در تهران نزدیک به نرخ تورم کشور بوده، اما رشد قیمت زمین دارای اضافه پرش قابل‌توجهی بوده است.
ساخت هر متر مسکن 11 تا 13 میلیون تومان
یکی دیگر از داده‌های قابل‌تأملی که بانک مرکزی منتشر کرده، قیمت تمام‌شده یک مترمربع از بنای ساختمان (مسکونی) از سال 1385 تا 1402 است و نمایانگر این موضوع است که میانگین قیمت یک مترمربع از قیمت بنای ساختمانی در 17 سال اخیر در کل مناطق شهری، 67 برابر شده است و از 167 هزار و 500 تومان به‌طور میانگین به ازای هر یک مترمربع در سال 1385 به 11 میلیون و 200 هزار تومان به‌طور میانگین درر سال 1402 رسیده است. البته گفتنی است این قیمت‌ها نسبت به آنچه در املاکی‌ها می‌شنویم تفاوت نجومی دارد اما به‌صورت میانگین در نظر گرفته شده است. از طرف دیگر بررسی قیمت بنای ساختمان‌ها در استان تهران حکایت دیگری دارد، این مقدار از 177 هزارتویمان به ازای هر مترمربع در سال 85 بدون در نظر گرفتن سهم زمین به حدود 13 میلیون تومان در سال 1402 به‌طور میانگین رسیده که نمایانگر رشد 74 برابری می‌باشد. البته دراین‌باره باید به قیمت‌هایی که هرساله سازمان نظام‌مهندسی کشور اعلام می‌کند نیز توجه کرد تا بتوان از وضعیت موجود درک بهتری داشت. به‌طورکلی عواملی مختلفی در سال 1403، تعیین‌کننده هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان (آپارتمان) می‌باشد، ازجمله موقعیت زمین؛ قیمت زمین در مناطق مختلف شهرها به‌طور چشمگیری متفاوت است؛ هرچه موقعیت مطلوب‌تر، قیمت زمین و به‌تبع آن هزینه ساخت نیز بیشتر خواهد بود. مورد بعدی تنوع و کیفیت مصالح است؛ بالطبع استفاده از مصالح با کیفیت بالا مانند سنگ و فلزات مرغوب باعث افزایش قیمت بنا می‌شود. مورد سوم متراژ و طراحی بناست؛ ساخت آپارتمان‌های بزرگ‌تر یا با طراحی‌های پیچیده‌تر به‌طور طبیعی به مصالح و نیروی کار بیشتری نیاز دارد و درنتیجه هزینه ساخت را افزایش می‌دهد. طبق بررسی «فرهیختگان» بین سال‌های 1385 تا 1402 قیمت ساخت مسکن تقریباً 70 برابر شده است. البته واضح است از اثر تعداد طبقات ساختمان بر قیمت آن نمی‌توان به‌راحتی گذر کرد. برای مثال طبق اعلام سازمان نظام‌مهندسی هزینه ساخت هر مترمربع برای ساختمان‌های 13 تا 16 طبقه حدوداً دوبرابر ساختمان‌های یک یا دو طبقه است. علاوه بر این‌ها هزینه اخذ پروانه ساخت، عوارض شهرداری و سایر مجوزهای لازم می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی بر هزینه نهایی ساخت‌وساز تأثیر بگذارد. طبق برآوردهای انجام‌شده توسط سازمان نظام‌مهندسی کشور، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در سال 1403 (بدون محاسبه قیمت زمین) از 11 میلیون تومان برای هر ساختمان یکی دو طبقه شروع می‌شود و تا حدود 20 میلیون تومان می‌رسد. اگر اعداد اعلام‌شده از سازمان نظام‌مهندسی را با داده‌های منتشرشده توسط بانک مرکزی مقایسه کنیم تقریباً این ارقام تا حدودی به یکدیگر نزدیک و مرتبطند.
تأمین زمین همچنان یک چالش
بازار مسکن در ایران با چالش‌های جدی و پیچیده‌ای مواجه است که به‌وضوح بر زندگی مردم تأثیر می‌گذارد. این مشکلات عمدتاً ناشی از انحصار زمین و ناکارآمدی سیاست‌های دولتی است که به افزایش قیمت‌ها، کاهش دسترسی به مسکن و بروز بحران‌های اجتماعی منجر شده است. در سال‌های اخیر، قیمت زمین در برخی مناطق شهری تا هزار درصد افزایش‌یافته است. این افزایش قیمت به شکل‌گیری بازار سیاه و افزایش فشار بر اقشار کم‌درآمد منجر شده و حدود ۶۰ درصد از قیمت مسکن به ارزش زمین مربوط می‌شود که نشان‌دهنده اختلال در تعادل بازار است. از سوی دیگر، سیاست‌های دولتی در کنترل بازار مسکن به‌شدت ناکارآمد بوده‌اند. بر اساس آمار، تنها ۱۰ درصد از خانه‌های خالی مشمول مالیات می‌شوند و این نشان‌دهنده ناکارآمدی ۹۰ درصدی سیاست‌های دولتی در کنترل بازار مسکن است. عدم توجه به نیازهای اقشار کم‌درآمد و متوسط باعث افزایش تقاضا برای مسکن ارزان‌قیمت و بروز بحران‌های اجتماعی شده است.
این وضعیت منجر به افزایش بی‌خانمانی در شهرهای بزرگ، به‌ویژه تهران شده است. این افزایش بی‌خانمانی به بروز مشکلات اجتماعی و اقتصادی بیشتر منجر شده و فشار بر خدمات اجتماعی را افزایش داده است. علاوه بر این، بحران مسکن می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی منجر شود. عدم دسترسی به مسکن مناسب می‌تواند به کاهش تولید و افزایش بیکاری منجر شود و درنهایت به کاهش رشد اقتصادی کشور و افزایش نابرابری‌های اجتماعی منجر شود. درنتیجه چالش‌های بازار مسکن ایران به‌وضوح نشان‌دهنده نیاز به اصلاحات اساسی در سیاست‌های دولتی و مدیریت منابع زمین است. برای بهبود وضعیت، ضروری است که دولت با اتخاذ سیاست‌های کارآمد و ایجاد بسترهای قانونی مناسب، به تسهیل دسترسی به زمین و ساخت مسکن بپردازد.
شروط مواجهه دولت با جهش قیمت زمین
زمین مهم‌ترین دارایی حقیقی است که دارای چهار ویژگی شامل ١- عدم‌امکان جابه‌جایی (ثبات فضایی)، ٢- ناهمگن بودن، ٣- غیرقابل جایگزین بودن و 4- پایا و بادوام بودن از نظر فیزیکی است. دولت‌ها برای سیاست‌گذاری «زمین شهری»، در سه بعد «مالکیت»، «ارزش» و «کاربری» زمین اقدام به برنامه‌ریزی می‌کنند تا بهره‌برداری بهینه از این منبع کمیاب اجتماعی محقق شود. نبود سیاست‌های کنترلی در بازار زمین شهری، بازار مذکور را مستعد سوداگری و افزایش قیمت‌های پلکانی کرده است و این بازار را به‌عنوان یک بازار رقیب در کنار بازارهای کلان اقتصاد مانند «بورس»، «طلا و ارز» و بخش‌های اصلی اقتصاد کشور مانند «صنعت» و «کشاورزی» مطرح می‌کند. این امر به حرکت سرمایه‌های کشور به‌سمت زمین منجر شده و توازن بازارها را به‌نفع زمین تغییر داده است. یکی از پژوهشگران توسعه صنعتی معتقد است اقتصاد ایران به‌دلایل مختلف تاریخی، فرهنگی و اجتماعی یک اقتصاد ملک‌بنیان است. به گفته وی، ارزش املاک در ایران 5 تا 6 برابر GDP بوده، درحالی‌که در کشورهای صنعتی این میزان 1.5 تا 2 برابر GDP است. این موضوع باعث شده علاوه بر بخش خصوصی، حتی بخش عمومی نیز بخش زیادی از سرمایه‌‌اش را در بخش ملک حبس کند. به‌عبارتی افزایش شدید قیمت زمین در ایران منجر به انحراف رفتار بنگاه‌های اقتصادی کشور هم شده است. بدین معنا که بنگاه‌های اقتصادی به‌جای آنکه با افزایش بهره‌وری و استفاده بهینه منابع به افزایش سود بنگاه بپردازند، عملا با تخصیص درصدی از دارایی‌های خود به سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن، سوءمدیریت‌ها را نیز با افزایش قیمت زمین جبران می‌کنند.
ازاین‌رو، پژوهشگران معتقدند دولت نمی‌تواند نسبت به موضوع زمین بی‌تفاوت باشد، اما درخصوص کیفیت مواجهه و مداخله دولت در بازار زمین دیدگاه‌ها در کشور متفاوت است. برخی از پژوهشگران کشور وزن بیشتر را به عوامل سمت عرضه داده و معتقدند اگر دولت مسئله عرضه زمین را با افزایش محدوده‌های شهری، تأسیس شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید و مهم‌تر از همه با طرح‌های «زمین‌صفر» همچون مسکن مهر (دولت احمدی‌نژاد)، اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) و نهضت ملی مسکن (دولت رئیسی) پیش ببرد، درنتیجه این اقدام و کاهش یا حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، مسکن ارزان‌تری به دست مردم خواهد رسید. اما برخی دیگر از پژوهشگران می‌گویند مسئله اول جهش‌های قیمت مسکن صرفاً در سمت عرضه نیست و باید دولت‌ها فکری برای بخش تقاضا نیز داشته باشند. به اعتقاد آنان، اولین و مهم‌ترین مسئله در کشور، چاره‌اندیشی برای تورم و بی‌ثباتی متغیرهای اقتصادی است که موجب شده همه دارایی‌های مصرفی و سرمایه‌ای ازجمله زمین و مسکن هم ابزار سرمایه‌گذاری و حتی سفته‌بازی قرار گیرند. در مرحله دوم دولت باید از ابزارهای مالیاتی کارآمد همچون مالیات سالانه بر زمین و مسکن مازاد و مسکن احتکارشده، مانع ورود نقدینگی به این بخش‌ها شده و به‌اصطلاح هزینه نگهداری این دارایی‌ها را به‌شدت بالا ببرد.