متوسط قیمت مسكن در منطقه 22 تهران فقط در یك ماه 35 درصد رشد كرد
تازه‌ترین گزارش رسمی مركز آمار نشان می‌دهد كه در دی ماه امسال متوسط قیمت آپارتمان‌های مسكونی فروش رفته در شهر تهران از متری ۸۰ میلیون تومان فراتر رفته است. اما مركز آمار ایران می‌گوید در یك بازه یكساله، میزان تورم مسكن 11 درصد كاهش پیدا كرده است. مركز آمار در آخرین گزارش خود از دو شاخص برای بررسی وضعیت بازار مسكن در تهران استفاده كرده است. یكی از این شاخص‌ها، متوسط قیمت است كه به دو صورت «وزنی» و «حسابی» محاسبه شده است. متوسط قیمت همان میانگین قیمت خانه‌های معامله شده در پایتخت طی آذر 1402 است. این شاخص بیشتر برای آگاهی از «سطح قیمت‌ها» مناسب است و چون كیفیت واحدهای مسكونی را در خود جای نداده توصیه نمی‌شود كه از آن برای تحلیل «تغییرات قیمت» استفاده شود. میانگین وزنی در سطح منطقه برابر مجموع ارزش املاك فروش رفته به مجموع مساحت املاك فروش رفته است و در سطح كل شهر تهران از وزن منطقه‌ای (برای از بین بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است. برای به دست آوردن میانگین حسابی نیز در سطح منطقه، میانگین حسابی یك مترمربع زیربنای آپارتمان‌های مسكونی محاسبه و در سطح كل شهر تهران از وزن منطقه‌ای استفاده شده است.
افزایش 2 درصدی تورم مسكن در یك ماه
همزمان با شوك قیمتی در بازار دارایی‌هایی چون ارز و سكه یا طلا در نخستین ماه زمستان امسال، قیمت مسكن نیز از این شوك بی‌نصیب نمانده و 2 درصد در یك ماه افزایش پیدا كرده است. ضمن اینكه همین نوسانات در بازار ارز موجب شده تا از نظر تعداد معاملات نیز بازار مسكن پایتخت با تب‌‌وتاب بیشتری همراه شود. در آذر ماه تعداد معاملات مسكن در این شهر 4 هزار و 72 مورد بوده در حالی كه در دی به 4 هزار و 465 مورد افزایش یافته است.
همچنین به گفته مركز آمار، میانگین وزنی هر مترمربع مسكن در تهران در دی امسال 80 میلیون و 610 هزار تومان بوده است. این رقم در آذرماه 80 میلیون و 298 هزار تومان بوده است. بنابراین میانگین وزنی قیمت مسكن در پایتخت با افزایش مواجه شده است.
میانگین حسابی قیمت نیز از هر مترمربع 75 میلیون و 923 هزار تومان در آذرماه به 77 میلیون و 41 هزار تومان در دی‌ماه افزایش یافته است.
با این حساب، تورم ماهانه مسكن در تهران در دی سال جاری 2.2 درصد بوده است. یعنی در این ماه قیمت هر مترمربع خانه به‌طور میانگین 2.2 درصد نسبت به آذر ماه افزایش یافته است. این رقم در آذرماه منفی 2.9 درصد بوده است. تورم منفی به معنای كاهش قیمت است. به بیان دیگر، در آذر امسال قیمت هر مترمربع مسكن در پایتخت 2.9 درصد نسبت به آبان ارزان‌تر بوده است. تغییر جهت تورم ماهانه مسكن از منفی به مثبت نشان می‌دهد كه دوباره قیمت این كالای ضروری افزایش یافته كه البته پیش از این هم دیده شده بود. از تیر تا مهر سال جاری تورم ماهانه مسكن منفی بود و در آبان با افزایش مواجه شد، اما دوباره در آذر به محدوده منفی بازگشته است. بنابراین هنوز نمی‌توان با قاطعیت گفت كه این تغییر، سیگنال افزایش قیمت به بازار مسكن را مخابره می‌كند.
هجوم دلالان به منطقه 22
داده‌های مركز آمار نشان می‌دهد كه در دی ماه امسال، در كل تهران 4 هزار و 465 واحد مسكن معامله شده است. این تعداد در آذر ماه 4 هزار و 72 مورد بوده است.از میان مناطق 22 گانه تهران، رشد ماهانه تعداد معاملات مسكن در 13 منطقه مثبت بوده و بالاترین مقدار آن در منطقه 22 دیده شده است. در این منطقه، تعداد معاملات مسكن 40.6 درصد نسبت به آذر ماه افزایش یافته است. پس از آن، منطقه 17 قرار گرفته كه تعداد معاملات آن 122 مورد بوده است. بنابراین، تعداد معاملات این منطقه 35.6 درصد رشد كرده است. در رتبه سوم نیز منطقه 5 با رشد ماهانه 31.6 درصدی ایستاده است. در سوی دیگر این طیف، منطقه 21 قرار گرفته كه تعداد معاملات مسكن در آن طی دی ماه همانند آذر ماه 64 مورد اعلام شده است. این شاخص در 8 منطقه منفی شده كه خبر از كاهش تعداد معاملات در این مناطق می‌دهد. شدیدترین كاهش نیز مربوط به منطقه یك پایتخت است كه تعداد معاملات در آن نسبت به آذر 29.9 درصد كمتر شده است. طبق آخرین گزارش مركز آمار، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع مسكن در تهران 80 میلیون و 610 هزار تومان بوده است. این در حالی است كه در آذر ماه این رقم 80 میلیون و 298 هزار تومان بوده است.
اما تغییرات ماهانه قیمت مسكن پایتخت برای همه مناطق یكسان نبوده و منطقه 22 بیشتر از آن متاثر شده است. قیمت مسكن در این منطقه طی یك ماه 35.4 درصد رشد كرده است. به بیان دقیق‌تر، قیمت هر مترمربع مسكن در این منطقه در آذر ماه 61 میلیون و 530 هزار تومان بوده، اما در دی به بیش از 83 میلیون تومان جهش كرده است.
دومین منطقه با رشد ماهانه بالای قیمت، منطقه 4 تهران بوده است. در این منطقه قیمت هر مترمربع مسكن در دی ماه 94 میلیون و 692 هزار تومان بوده كه رشد 14.4 درصدی را نسبت به آذر نشان می‌دهد. در رتبه سوم نیز منطقه 19 با رشد 10.7 درصدی قیمت جای گرفته است.
در سوی دیگر، قیمت مسكن در 10 منطقه نسبت به آذر كاهشی شده است. شدیدترین كاهش نیز 12 درصد بوده كه به نام منطقه 8 ثبت شده است. قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه طی آذر ماه 85 میلیون و 100 هزار تومان بوده كه در دی ماه به 74 میلیون و 945 هزار تومان افت كرده است. منطقه 2، منطقه 3 و منطقه 6 نیز از دیگر مناطق تهران هستند كه در دی ماه قیمت مسكن در آنها كمتر از آذر برآورد شده است.
قیمت‌ها بالاتر می‌رود؟
نگرانی حال حاضر، شوك قیمتی در بازار ارز و تاثیر آن روی قیمت نهاده‌های ساختمانی است. مركز آمار در گزارش جداگانه‌ای میزان تورم نهاده‌های ساختمانی را نیز در پایان پاییز امسال ارایه كرده كه نشان می‌دهد قیمت مصالح ساختمانی در پاییز با سرعت كمتری نسبت به تابستان افزایش یافته است. اما باید توجه داشت كه شوك قیمت ارز از اوایل زمستان شروع شده و به بیان دیگر احتمال افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در پایان سال وجود دارد.
آخرین گزارش مركز آمار حاكی از آن است كه تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در پاییز امسال به 0.3 درصد رسیده است. این نرخ در تابستان 1.9 درصد بوده است. بنابراین قیمت مصالح در این فصل با سرعت كمتری نسبت به تابستان افزایش یافته و به تثبیت قیمت‌ها یا حتی كاهش آن نزدیك‌تر شده است. تورم نقطه به نقطه این اقلام نیز از 47.3 درصد در تابستان به 41.2 درصد در پاییز رسیده است. به بیان دیگر، قیمت مصالح ساختمانی در پاییز سال جاری با سرعت كمتری نسبت به پاییز سال گذشته افزایش یافته است. در مقابل، نرخ سالانه این شاخص صعودی بوده و از 43.5 درصد به 45.3 درصد افزایش یافته است. گزارش مركز آمار در این بخش نشان می‌دهد از میان تمام مصالح ساختمانی، تورم فصلی «موزاییك، كاشی و سرامیك» بیشترین افزایش را تجربه كرده است. همچنین تورم نقطه به نقطه «یراق‌آلات درب و پنجره» بیش از 72 درصد بوده و بالاترین نرخ ثبت شده را به نام خود رقم زده است. این گروه بالاترین تورم سالانه را نیز به خود اختصاص داده است.