به گزارش ستاره صبح آنلاین، بازار ارز و طلا طی دو هفته اخیر روندی نزولی را تجربه کرده و به‌ترتیب با کاهش ۳.۳ و ۵ درصدی قیمت مواجه شده‌اند. در عین حال در این بازه زمانی بازار مسکن تهران مسیر متفاوتی را در پیش گرفته است. بررسی قیمت‌های پیشنهادی نشان می‌دهد نرخ مسکن در پایتخت برخلاف جریان کاهشی سایر بازارها، ۷.۶ درصد افزایش یافته؛ روندی که بار دیگر توجه‌ها را به رفتار متفاوت بازار مسکن و عوامل اثرگذار بر قیمت‌گذاری در این بخش جلب کرده است.
قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران
ایسنا نوشت: بازار مسکن تهران در حالی نیمه دوم سال ۱۴۰۵ را پشت سر می‌گذارد که نشانه‌های تغییر قیمت در فایل‌های عرضه شده همچنان دیده می‌شود اما این روند افزایشی هنوز به رونق معاملات منجر نشده است. بررسی قیمت‌های پیشنهادی در سایت‌های فروش ملک نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در فاصله پایان مهر تا نیمه آبان افزایش یافته و به مرز ۲۶۸ میلیون تومان رسیده است. ظاهرا کاهش تنش‌های منطقه‌ای و انتشار اخبار مربوط به مذاکرات از جمله عواملی هستند که بر نوسانات بازار ملک تأثیر گذاشته‌اند.
شاخص قیمت پیشنهادی مسکن شهر تهران بر اساس آمار یک سامانه ملکی از ۲۴۹ میلیون تومان در نیمه نخست مهرماه ۱۴۰۵ به ۲۶۸ میلیون تومان در ۱۸ آبان رسیده که افزایش حدود ۷.۶ درصد را نشان می‌دهد. آبان سال گذشته قیمت اعلامی آپارتمان در پایتخت حدودا متری ۱۰۸ میلیون تومان بود. بر این اساس متوسط قیمت خانه در تهران طی یک سال گذشته ۱۴۸ درصد رشد داشته است. البته این قیمت‌ها از نرخ‌های پیشنهادی استخراج شده؛ چرا که از مرداد ۱۴۰۳ تا کنون داده‌های رسمی از متوسط قیمت‌های قطعی اعلام نشده است.
با این‌که بازار مسکن به گواه آمار و ارقام رشد ۷.۶ درصد ماهانه و ۱۴۸ درصد نقطه به نقطه را تجربه کرده تورم عمومی ماهانه در مهرماه سال جاری ۴.۶ درصد و تورم نقطه‌ای ۸۳.۵ درصد اعلام شد. قیمت دلار در بازار آزاد هم که آبان ۱۴۰۴ حدود ۱۰۷ هزار تومان بود بر اساس نرخ‌های ۱۹ آبان ۱۴۰۵ در محدوده ۲۶۳ هزار تومان قرار دارد که رشد ۱۴۴ درصد را نشان می‌دهد. نرخ دلار در ماه جاری ۳.۳ درصد کاهش یافته است. قیمت هر گرم طلای ۱۸ عیار هم از ۱۰.۵ میلیون تومان در آبان سال گذشته به ۲۵.۶ میلیون تومان در ۱۹ آبان ۱۴۰۵ رسیده که از افزایش ۱۴۳ درصد حکایت دارد. در یک ماه گذشته نیز طلا ۵ درصد کاهش قیمت را تجربه کرد. بر این اساس می‌توان بازار مسکن را در رقابت یک ماهه با شاخص قیمت کالاها و خدمات، ارز و طلا، برنده دانست.
تداوم رکود در بازار خرید و فروش مسکن
همزمان، گزارش‌های فعالان بازار مسکن از پایین بودن سطح قراردادهای خرید و فروش حکایت دارد. این وضعیت در شرایطی ایجاد شده که از یک سو قدرت خرید متقاضیان مصرفی همچنان با محدودیت مواجه است و از سوی دیگر افزایش هزینه مصالح، دستمزد و سایر نهاده‌های ساختمانی، هزینه جایگزینی و ساخت واحدهای جدید را افزایش داده است. آن‌طور که برخی مشاوران املاک می‌گویند در حال حاضر به دلیل امتناع برخی مالکان آپارتمان از فروش، فایل‌های مرغوب در بازار کم شده است.
شواهد میدانی از تداوم رکود در بازار خرید و فروش مسکن حکایت دارد. به نظر می‌رسد افزایش قیمت‌های پیشنهادی هنوز نتوانسته تقاضای مؤثر را به بازار بازگرداند و بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی همچنان در انتظار ثبات اقتصادی و فراهم شدن شرایط مناسب‌تر برای خرید هستند.
چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با ایسنا درباره آخرین وضعیت معاملات ملک اظهار کرد: بازار مسکن از دوران کرونا با رکود مواجه بوده و شرایط تنظیم قرارداد برای مشاوران املاک دشوار شده است.
وی افزود: در اواخر سال گذشته شرایط بازار تا حدودی رو به بهبود می‌رفت که تحولات و نااطمینانی‌های اقتصادی و جنگ موجب شد بازار مجددا به سمت رکود حرکت کند و سطح تنظیم قراردادها کاهش یابد. افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت به رشد قیمت تمام‌شده مسکن منجر شده اما بازار مسکن در بلندمدت نسبت به تورم عمومی و رشد قیمت ارز و طلا افزایش قیمت کمتری را تجربه کرده است. به همین دلیل نمی‌توان صرف افزایش هزینه‌های ساخت را نشانه‌ای از جهش دوباره قیمت مسکن دانست.
گودرزی با تأکید بر محدودیت دسترسی اتحادیه به اطلاعات کامل سامانه‌های معاملات گفت: امکان بررسی دقیق تعداد قراردادها در مناطق مختلف و قیمت‌های واقعی معاملات برای این اتحادیه وجود ندارد، اما گزارش‌های میدانی از پایین بودن سطح قراردادها حکایت دارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره چشم‌انداز بازار در نیمه دوم سال نیز بیان کرد: در صورت نبود اتفاق خاص نباید انتظار تغییر محسوسی در روند معاملات داشت. با وجود رشدهای مقطعی که دیده می‌شود پیش‌بینی نمی‌کنم این بازار تا پایان سال ۱۴۰۵ با جهش قیمتی قابل‌توجهی مواجه شود و به نظر می‌رسد نوسانات این بازار محدود باشد.
هزینه ساخت از قیمت مسکن عقب نمی‌ماند
همزمان با رکود معاملاتی در بازار ملک، رشد قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات، دستمزد نیروی انسانی و هزینه‌های مرتبط با اجرای پروژه‌ها، بهای تمام شده تولید واحدهای مسکونی را افزایش داده و بر قیمت پیشنهادی سازندگان و فروشندگان اثر گذاشته است. بر اساس آخرین آمار رسمی از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران مربوط به بهار ۱۴۰۵ این شاخص نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در این دوره به ۸۰ درصد رسیده است.
چند روز قبل هم خسرو مختاری، رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن با بیان این‌که هزینه ساخت مسکن در بالاترین شرایط به متری ۸۰ میلیون تومان رسیده است، گفت: علی‌رغم تهدیدهای موجود شاهد نوسانات بازار ملک هستیم که نشان‌دهنده ثبات اقتصادی کشور است و با توجه به ظرفیت تقاضا و ضرورت سرمایه‌گذاری در این بخش، آینده مناسبی را برای اقتصاد مسکن و تولید واحدهای مسکونی متصور هستم.
اعداد و ارقام نشان می‌دهد صنعت ساختمان پیش از ورود به پاییز نیز با فشار قابل‌توجه هزینه‌ای مواجه بوده است. با این حال افزایش شاخص نهاده‌های ساختمانی را نباید معادل افزایش به همان میزان در قیمت نهایی آپارتمان دانست؛ چراکه قیمت زمین، هزینه تأمین مالی، عوارض، دستمزد و شرایط عرضه و تقاضا نیز در تعیین قیمت تمام شده و قیمت فروش نقش دارند.
از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت الزاما به معنای امکان انتقال کامل این هزینه به خریدار نیست. در شرایطی که قدرت خرید خانوارها محدود است و معاملات با رکود مواجه شده، سازندگان ممکن است برای فروش واحدهای تکمیل‌شده ناچار به تعدیل قیمت پیشنهادی یا ارائه شرایط پرداخت منعطف‌تر شوند.
تقابل رکود تقاضا و فشار هزینه‌ها
با توجه به وضعیت موجود، چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال را نمی‌توان صرفا بر اساس روند افزایشی قیمت‌های پیشنهادی ارزیابی کرد. در واقع مسیر آینده بازار به میزان زیادی به متغیرهایی مانند ثبات اقتصادی، انتظارات تورمی، وضعیت بازارهای موازی، قدرت خرید خانوارها و هزینه تأمین مالی بستگی دارد. در صورت تداوم شرایط فعلی احتمال دارد بازار همچنان با فاصله میان قیمت‌های اعلامی فروشندگان و توان پرداخت خریداران مواجه باشد؛ فاصله‌ای که می‌تواند به کاهش حجم معاملات و طولانی‌تر شدن زمان فروش واحدهای مسکونی منجر شود.
در مقابل، تداوم رشد هزینه نهاده‌های ساختمانی و افزایش هزینه جایگزینی واحدهای جدید ممکن است مانع از انعطاف گسترده فروشندگان در کاهش قیمت‌های اسمی شود. به همین دلیل حتی در شرایط رکود معاملاتی نیز لزوما نمی‌توان انتظار کاهش متناسب قیمت‌های پیشنهادی را داشت.
در چنین شرایطی، آنچه بیش از افزایش یا کاهش مقطعی قیمت آگهی‌ها اهمیت دارد، بازگشت معاملات واقعی و شکل‌گیری تناسب میان قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارهاست؛ موضوعی که همچنان یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن تهران به شمار می‌رود.