به گزارش ستاره صبح آنلاین از جهان صنعت، بازار مسکن در سالهای اخیر نهتنها از توان خرید خانوارها فاصله گرفته بلکه حتی هزینه ساخت یک واحد مسکونی نیز به ارقامی رسیده که مقایسه آن با قیمت مسکن در سالهای گذشته، تصویری تکاندهنده از سقوط قدرت خرید ارائه میدهد. امروز ساخت هر مترمربع مسکن در شرایط معمول حدود ۵۵میلیون تومان هزینه دارد؛ رقمی که در برخی پروژهها به ۶۰ تا ۷۰میلیون تومان نیز میرسد.
به نقل از روابط عمومی انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، افزایش شدید هزینههای ساخت مسکن در سالهای اخیر، در حالی ادامه دارد که قدرت خرید خانوارها بهشدت کاهش یافته و رشد دستمزدها و درآمدها فاصله قابلتوجهی با افزایش قیمت مسکن و هزینه ساخت پیدا کرده است بهطوری که هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال۱۴۰۵، در شرایط معمول به حدود ۵۵میلیون تومان و در برخی پروژهها به ۶۰ تا ۷۰میلیون تومان رسیده است.
در کلانشهر تهران، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن معاملهشده از حدود ۳میلیون و ۹۵۰هزار تومان در سال۱۳۹۴ به حدود ۱۳۰میلیون تومان در سال گذشته رسیده است؛ رشدی بیش از ۳۳ برابر در یک دهه. در شهر کرج نیز قیمت مسکن در همین بازه زمانی حداقل ۳۸ برابر شده است.
یکی از نکات قابلتوجه در بررسی وضعیت بازار مسکن، مقایسه هزینه ساخت امروز با قیمت مسکن در سالهای گذشته است. براساس آمارهای رسمی بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در سال۱۳۸۵ حدود یکمیلیون تومان بوده است به این معنا که هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در شرایط فعلی، معادل هزینه خرید حدود ۵۵ مترمربع مسکن در تهران در دو دهه قبل است.
بر همین اساس گفتوگویی با مجتبی بیگدلی، مدرس دانشگاه و رئیس مجمع ملی صنعت مسکن و ساختمان داشتیم.
مسئله امروز سازندگان دیگر سود نیست؛ بقاست
سازنده نهتنها حاشیه سود قابلتوجهی برای خود متصور نیست بلکه سرمایه در گردش و توان بالقوه و بالفعل خود را در حوزه ساختوساز و اجرا به کار گرفته است. سازنده، بهطور معمول، تخصص و سرمایه خود را در همین حوزه به کار میگیرد و نمیتواند بهسادگی سرمایهاش را وارد بازار ارز یا طلا کند یا به فعالیتهای غیرمولد و غیررسمی روی بیاورد. کار ساختوساز با حدود ۱۲۰۰گروه شغلی و فعالیتهای مختلف اقتصادی در کشور ارتباط دارد و یک زنجیره منظم و گسترده را شکل میدهد. بنابراین سازنده نمیتواند بهسادگی از این فعالیت کنارهگیری کند و سراغ حوزه دیگری برود. سازنده معمولا بهدنبال سودهای آنچنانی نیست بلکه تلاش میکند حیات شغلی خود را حفظ کند. کارآفرینی که در صنعت ساختوساز و انبوهسازی فعالیت میکند، همواره فردی ریسکپذیر بوده است اما امروز دیگر بحث تنها بر سر میزان سود نیست بلکه مسئله اصلی، امکان ادامه فعالیت است.
در گذشته مثلا هر چهارسال یکبار با یک نوسان سینوسی در قیمتها و دورههای افزایش و کاهش مواجه بودیم اما اکنون این نوسانات بهصورت روزانه اتفاق میافتد. این میزان از تورم و التهاب در عرصه اقتصاد، شرایطی غیرعادی ایجاد کرده است. زمانی ونزوئلا را بهعنوان نمونهای از اقتصاد ملتهب مثال میزدند اما امروز حتی نمونه مشابهی با شرایط فعلی اقتصاد ایران بهراحتی پیدا نمیکنم. متأسفانه در چنین شرایطی دولت و مجموعههایی که به بدنه دولت متصل هستند، به جای اینکه در شرایط جنگ و وضعیت خاص به مردم و فعالان اقتصادی کمک کنند، در حال فشار آوردن به کارآفرینان و مردم هستند. برای نمونه هزینههای تأمین اجتماعی را ببینید. در گذشته یعنی نه ۱۰ سال پیش بلکه در سالهای دور، هزینه تأمین اجتماعی به ازای هر مترمربع حدود ۲۵۰ریال بود. این رقم امروز به حدود ۲۰۰میلیون ریال به ازای هر مترمربع رسیده که حتی از هزینههای مربوط به شهرداری نیز بالاتر است.
جهش هزینه انشعابات؛ قبض سنگین زیرساخت برای سازندگان
در مورد انشعاب برق نیز شرایط مشابهی وجود دارد. سال گذشته هزینه هر انشعاب حدود ۲۵۰هزار تومان بود اما طی یک سال و نیم گذشته این رقم به حدود یکمیلیارد و ۲۰۰میلیون ریال، معادل ۱۲۰میلیون تومان، رسیده است. انشعاب برق سهفاز نیز که پیشتر هزینهای کمتر از ۱۰میلیون تومان داشت، اکنون با افزایش قابلتوجهی مواجه شده است.
هزینههای آب، برق و گاز نیز به همین شکل افزایش یافتهاند. برای مثال، هزینه انشعاب گاز در بالاترین حالت، سال گذشته برای یک کارگاه، منزل یا واحد صنعتی حدود ۵ تا ۱۰میلیون تومان بود اما اکنون این هزینه به حدود ۴۰ تا ۵۰میلیون تومان رسیده است. این وضعیت قابلقبول نیست. دولت باید در شرایطی که اقتصاد کشور با التهاب مواجه است، به فکر زندگی و حیات شغلی کارآفرینان باشد.
ایجاد یک شغل در کشور، امروز هزینه بسیار بالایی دارد و کارآفرین با سرمایه شخصی خود، زنجیرهای از فعالیتهای اقتصادی و شغلی را به حرکت درمیآورد. صنعت ساختمان با حدود ۱۲۰۰گروه شغلی در ارتباط است؛ از صنعت سیمان، آجر، آهک و گچ گرفته تا نظام مهندسی و مجموعههای مختلفی که فعالیت آنها به پویایی صنعت مسکن و ساختمان وابسته است. اگر صنعت مسکن و ساختمان از حرکت بایستد، بخش بزرگی از این زنجیره نیز آسیب خواهد دید. در چنین شرایطی تصمیمهایی که امروز گرفته میشود، میتواند هزینههای سنگینی برای آینده ایجاد کند. ممکن است فردا برای ساخت مجدد آنچه امروز از بین میرود، چند برابر هزینه شود.
حمایت از سازندگان روی کاغذ؛ فشار هزینهها در عمل
التهاب در اقتصاد وجود داشته اما دولت میتوانست برای حمایت از کارآفرین، چارچوب مشخصی تعیین کند. برای مثال، اگر دولت حاشیه سود منطقی سازنده را ۲۰ تا ۳۰درصد در نظر بگیرد، باید شرایطی فراهم کند که این میزان سود در عمل امکان تحقق داشته باشد. حتی اگر سود منطقی سازنده را ۱۰درصد در نظر بگیریم، باز هم باید هزینههای تولید و مصالح ساختمانی قابل پیشبینی باشد. در بسیاری از کشورها، از کشورهای همسایه گرفته تا ترکیه و کشورهای اروپایی، دولتها در شرایط خاص، سازوکارهایی برای حمایت از تولید و کنترل هزینههای ساختوساز در نظر گرفتهاند اما در کشور ما سازمانها و دستگاههای دولتی، از نظام مهندسی و شوراهای شهر گرفته تا مجموعههای مرتبط با آب، برق و گاز، همزمان هزینههای کارآفرین و مردم را افزایش میدهند آنهم در شرایط جنگی. این وضعیت را نمیتوان صرفا یک بدرفتاری یا تصمیم نادرست تلقی کرد؛ آثار آن میتواند بسیار جدی باشد. مجلس نیز در این زمینه نتوانسته نقش موثری ایفا کند. گاهی افرادی درباره این مسائل اظهارنظر کردهاند اما این اظهارنظرها به تصمیم و اقدام موثر منجر نشده است. دولت نیز با وجود تاکید بر حمایت از مردم و کارآفرینان، به شکل کافی با بخشخصوصی و فعالان این حوزه مشورت نمیکند.
در بسیاری از کشورهای دنیا، تشکلهای صنعتی و بخشخصوصی جایگاه مشخصی در ساختار تصمیمگیری دارند و ارتباط آنها با دولت در سطح بالایی تعریف شده است اما در کشور ما، گاهی ساختارهایی ایجاد شده که بیشتر جنبه تشریفاتی دارند و در عمل نقش موثری در تصمیمگیری ایفا نمیکنند. در حوزه مسکن نیز باید سازوکار مشخصی وجود داشته باشد، از جمله اینکه قیمتگذاری و هزینههای ساختوساز قابل پیشبینی باشد و در شرایط خاص، دولت بتواند چارچوبی برای کنترل هزینهها و جلوگیری از ایجاد شوکهای قیمتی تعیین کند. هزینههای ساختوساز اما مسائلی دارد که روزانه و سالانه افزایش پیدا میکنند و گاهی به چندین برابر میرسند. دود این وضعیت هم به چشم کارآفرین میرود و هم مردم را متضرر میکند.
فشار بر سازنده، فشار بر آینده مسکن کشور است
ما محکوم به تولید سالانه یکونیممیلیون واحد مسکونی هستیم. به حدود یکونیممیلیون واحد مسکن در سال نیاز داریم؛ نزدیک به یکمیلیون واحد برای پاسخگویی به نیاز ناشی از ازدواجها و حدود ۵۰۰هزار واحد نیز برای جبران خسارات ناشی از حوادث غیرمترقبه، از جمله جنگ، سیل و زلزله.
در کشور ما سالانه حدود ۷۸۰هزار ازدواج ثبت میشود و تقریبا همین میزان طلاق نیز داریم. فردی که از همسرش جدا میشود، برای ادامه زندگی به خانواده خود بازمیگردد و نیاز به مسکن دارد. در واقع، با وقوع طلاق، یک خانوار میتواند به دو خانوار تبدیل شود و درنتیجه نیاز به دو واحد مسکونی ایجاد میشود. این واقعیت تلخی است و آمار طلاق نیز در کشور بالاست. در چنین شرایطی ما محکوم به تولید مسکن هستیم و باید ساختمان بسازیم. مسکن کالایی نیست که بتوان آن را مانند گندم، موز، جو یا ذرت از طریق کشتیهای اقیانوسپیما وارد کرد. مسکن باید در داخل کشور و بهصورت سانتیمتری ساخته شود و ساخت آن نیز یک پروسه دو تا سهساله دارد. بنابراین باید به تولید مسکن کمک کنیم. اقدامی که دولت در حوزه انشعابات و هزینههای خدمات انجام میدهد، فشار سنگینی بر کارآفرین وارد میکند. اگر این روند ادامه پیدا کند، کارآفرین از بین میرود و درنهایت خود دولت نیز با پیامدهای آن مواجه خواهد شد. این وضعیت به صلاح کشور نیست.
کارآفرینان خطاب به دولت: صدای ما را بشنوید
من از این تریبون به رئیسجمهور توصیه میکنم که صدای ما را بشنود. آقای رئیسجمهور، این تلفن را بردارید و با ما تماس بگیرید. اگر در برخی مسائل تجربه کافی ندارید، اجازه دهید ما که حدود ۳۰ سال در حوزه ساختمان فعالیت و کارآفرینی کردهایم، تجربه خود را در اختیار شما قرار دهیم و بگوییم راه و چاه چیست. ما در این حوزه تجربه داریم و سالها ساختمان ساختهایم و کارآفرینی کردهایم. انتظار ما این است که صدای بخشخصوصی و کارآفرینان شنیده شود. من از همین تریبون میگویم که تلفن را بردارید و با کارآفرینان تماس بگیرید تا درباره راههای نجات اقتصاد در شرایط جنگ و بحران با یکدیگر گفتوگو کنیم. اگر دولت در دوره جنگ توانست مشکلات را مدیریت کند، یکی از دلایل آن این بود که میان مردم و دولت ارتباط بیشتری وجود داشت و دولت به حرف بخشخصوصی و مردم گوش میداد. مردم نیز در کنار یکدیگر بودند و اعتماد و همبستگی بیشتری میان آنها وجود داشت.
امروز با رفتاری مواجه هستیم که نمیتوان بهسادگی از کنار آن گذشت. اینکه در شرایط جنگ، مردم با فشار و هزینههای بالا مواجه شوند و برای کنترل مصرف، آنها را تحت فشار قرار دهیم، راهکار مناسبی نیست. روشهای مختلفی برای مدیریت مصرف وجود دارد و این مسیر نمیتواند راهحل مسئله باشد.
در چنین شرایطی کارآفرین در حال نابودی و ورشکستگی است. من در مطالعاتی که در حوزه اقتصاد کشور داشتهام، چه بهعنوان مدرس دانشگاه و چه بهعنوان مسئول یک سازمان، با چنین وضعیتی مواجه نشدهام.
متأسفانه دولت نیز سکوت کرده و برخی عوامل و دستگاههای دولتی هم رفتارهایی از خود نشان میدهند که نتیجه آن میتواند نابودی کارآفرین و ایجاد فاجعه برای مردم باشد. مسکن یک کالای حیاتی است و با زندگی و معیشت مردم ارتباط مستقیم دارد. نمیتوان با مسکن و حوزههایی که زیرمجموعه صنعت ساختمان هستند، شوخی کرد. هر تصمیمی در این حوزه، مستقیما بر زندگی مردم و آینده اقتصاد کشور اثر میگذارد.