به نظر شما وضعیت امروز بازار مسکن متاثر از چه عواملی است؟ با توجه به قرارگرفتن در نیمه دوم سال چه پیش بینی در حوزه مسکن دارید؟ آیا گره کور مشکلات مسکن امسال باز خواهد شد یا خیر؟ پیش بینی وضعیت بازار مسکن در عین سادگی، کار سختی است. ساده است چون مسائل بازار مسکت روشن است و همگان می بینند وضعیت چیست و سخت است چون موجب نگرانی و التهاب می شود. از این رو من سعی می کنم به جای پیش بینی تحلیل ارائه کنم. رکود اقتصادی مسکن از سال 96 و 97 به طور جدی شروع شد. ابتدا حجم ساخت و ساز کاهش پیدا کرد و بعد حجم معاملات کم شد تا جاییکه امروز در مقایسه با آن سال ها حتی یک چهارم آن معاملات انجام نمی شود و رکود سنگین است. بعد از کم شدن حجم معاملات، بعد دیگر رکود تغییر ترکیب معاملات است. معاملات مسکن از خرید و فروش واحد های نوساز به سمت خرید و فروش واحد های چند سال ساخت شیفت کرده است. امروز سهم خرید و فروش واحد های نوساز بیش از 10 تا 12 درصد معاملات بازار نیست. وقتی توان خرید مردم پایین می رود کیفیت کاهش پیدا می کند. سلیقه جامعه ایران خرید واحد نوساز بود اما امروز به دلیل کم بودن توان اقتصادی به طرف خرید واحد های قدیمی تر رفته اند. وقتی قیمت بالا می رود از کیفیت زده می شود. در سال های اخیر حجم پروانه های صادر شده برای ساخت و ساز واحد های نوساز کاهش چشمگیری داشت و ساخت و ساز مسکن در رکود شدید است. در حقیقت خانه جدیدی ساخته نمی شود که خرید و فروشی وجود داشته باشد. معاملات انجام شده امروز بیشتر تبادلی هستند یعنی کسانی که مسکن دارند ملک خود را تبدیل به احسن می کنند و چنین جابجایی هایی وجود دارد. همین نیاز هم قبلا با واحد های جدید تامین می شد که امروز بخشی از رکود به دلیل نبود واحد های جدید مورد نیاز این بخش از متقاضیان است. در سال 1386 طرح جامع تهران تصویب شد و حجم ساخت و ساز گسترده ای در شهر شروع شد. این وضعیت تا سال 1395 ادامه داشت و ساخت و ساز در تهران از محدوده تعریف شده در طرح جامع تجاوز کرد در حالیکه اهداف طرح جامع برای 1405 تعریف شده بود. بعد از آن با کمبود عرضه زمین در مناطق مختلف روبرو شدیم یعنی عملا در کوچه های شهر ساختمانی کلنگی برای ساخت و ساز باقی نماند مگر املاکی که مشکلی داشتند یا مالک در برابر وسوسه بلند مرتبه سازی مقاومت می کرد. در این مرحله به دلیل عطش بازار قیمت زمین در تهران گران شد. سایر سیاست ها نیز به طور غیر مستقیم بر قیمت زمین در تهران تاثیر گذاشت. تهران جاذبه هایی برای مردم دارد و بیشتر ایرانیان مایل هستند در تهران ساکن شوند. رها شدگی سایر مناطق، عدم سرمایه گذاری و نبود اشتغال؛ مردم را به سمت مجموعه شهری تهران جذب می کند. در چنین شرایطی تقاضا بالا می رود و عرضه محدود است از این رو قیمت ها بالا می روند و بر آتش تورم مسکن دمیده می شود.
در سال های رکود بازار مسکن، طرح های زیادی از طرف دولت و مجلس تهیه شده و به اجرا درآمده اند. نسبت این طرح ها با وضعیت فعلی بازار مسکن چیست؟ ما بار ها و بار ها اعلام کرده ایم سیاست های اجرا شده از مسکن مهر و تحویل زمین، وام دادن و... این مداخلات دولتی اشتباه هستند و اثر معکوس به جا می گذارند. مشکلات بخش مسکن در درون بخش مسکن قابل حل نیست. نکته اول این است که مسائل حوزه مسکن با بهبود درآمد ها و رشد اقتصادی حال می شود. نکته دوم این که باید به سمت آمایش و شهر سازی می رفتیم و پهنه سرزمینمان را توسعه می دادیم. جذابیت های سکونتی ایران در سایر مناطق کشور نادیده گرفته شده است. ساحل جنوبی ایران هم از نظر اقتصادی و هم از نظر جغرافیایی ظرفیت بالایی برای جمعیت پذیری دارد. باید از تمرکز سنگین جمعیتی در تهران جلوگیری می کردیم. امروز مشکل مسکن به توموری سرطانی می ماند که به موقع از رشد اش جلوگیری نشد و به بخش های دیگری ریشه دوانده و مساله قابل کنترل نیست. نباید امکانات و جذابیت های زندگی شهری را تنها در تهران خلاصه می کردیم.
اگر شما در بدنه دولت و در حوزه تصمیم گیری قرار داشتید چه برنامه ای برای بخش مسکن تدارک می دیدید؟ تقاضای مسکن با نیاز مسکن متفاوت است. تقاضا زمانی اتفاق می افتد که توان و قدرت خرید برای مردم وجود داشته باشد. افراد جامعه نیاز به مسکن دارند ولی باید قدرت خرید هم داشته باشد. وظیفه دولت این است که قدرت خرید مردم را بالا ببرد. درآمد ها باید رشد پیدا کنند. کمک به مردم برای خرید مسکن با طرح مسکن مهر و با ارائه وام انجام نمی شود. اگر به افزایش قدرت خرید مردم کمک شود می توانند مسکن مطلوب خودشان را در بازار پیدا کنند. وقتی خانواده نمی تواند اقساط پرداخت کند، وام بانکی به چه دردی می خورد؟! مرد خانه نمی داند چند ماه بعد سر کار است یا نه؟! امروز که کار می کند درآمد اش کفاف خورد و خوراک اش را نمی دهد، این خانواده چطور می تواند اقساط وام بانکی را بپردازد؟! در قدم اول خانواده ایرانی به شغل، تامین اجتماعی و درآمد نیاز دارد تا خودش بتواند برای مسکن اش برنامه ریزی کند. در این مرحله راه حل مسکن از مسیر رشد اقتصادی می گذرد. به همین دلیل می گویم ریشه مشکلات بخش مسکن در درون این حوزه نیست. مسکن کالای لوکس نیست، انسان ها به سرپناه احتیاج دارند. اگر این نیاز از طریق بازار رسمی تامین نشود از بازار های غیر رسمی سر در می آورد. وقتی خانواده ها از پس تامین مسکن در شهر بر نیایند به طرف اسکان غیر رسمی می روند. حوزه مسکن به بحرانی ترین حالت خود رسیده است. می گوییم درآمد باید زیاد شود ولی این درآمد چقدر افزایش پیدا کند که یک خانواده بتواند خانه دار شود؟! امروز 120 سال طول می کشد که یک نفر از قشر متوسط به پایین بتواند با پس انداز درآمد اش خانه دار شود. این عدد حتی با افزایش درآمد نیز به رقم دو سه سال نمی رسد. یکی از راه حل ها کاهش استانداردهای مهندسی است. شهرداری ها با انواع و اقسام مقررات و ضوابط هزینه ساخت مسکن را افزایش داده اند و اجاره نشینان دهه های گذشته را به حومه شهر و آلونک ها هدایت کرده اند. وقتی وضعیت مسکن بحرانی است باید در برخی استاندارد ها تجدید نظر کرد. استاندارد های پارکینگ و نمای ساختمان و... با افزایش قیمت مسکن دست بسیاری از شهرنشینان را کوتاه کرده و آن ها را به پهنه های اسکان غیر رسمی هدایت کرده است. مشکلات حوزه مسکن کرامت انسانی را زیر سوال برده است.